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重購退稅試算機

換屋自住稅金退多少算清楚

🏠換屋自住可以申請退稅：賣舊屋繳的稅，買新屋自住、2 年內完成過戶就可以申請退回。本工具涵蓋 3 種重購退稅：新制（房地合一）、舊制（綜所稅）、土增稅。

✨不確定自己屬於哪一種？先看下方分頁說明，或直接 LINE 我幫你判斷。

⚠️本工具不適用以下情境：法人交易 / 預售屋 / 繼承或受贈取得 / 出租或營業使用 / 境外居住者，請洽代書或國稅局。

▸ 我這次換屋是哪一種？
提醒：賣同一間房子，新制 / 舊制只會適用其中一個（看你當初取得日期是 2016/1/1 前還後）；土增稅是另一筆，3 個都符合條件就 3 個都可以退。

📘 新制重購退稅（房地合一稅 § 14-8）

賣的是 2016/1/1 後取得的房地，且已繳過房地合一稅。換屋買進新房自住，2 年內完成可退稅。

小換大 (新≥舊)
全額退
大換小 (新<舊)
按比例退

✅ 必要條件（6 個都要勾才能退）

👫 所有權人寬鬆：新制允許舊屋是本人名下、新屋是配偶名下（反之亦可）。例如：賣老公名下舊屋 → 買老婆名下新屋，可以退房地合一稅。但土增稅就不行（請看第 3 分頁）。

📝 填入金額

萬
萬

※ 不含土增稅，土增稅請切到第 3 分頁試算

萬

📕 舊制重購退稅（所得稅法 § 17-2）

賣的是 2016/1/1 前取得的房，繳的是綜所稅的財產交易所得。

小換大 (新≥舊)
全額退
大換小 (新<舊)
不退（跟新制差別）

✅ 必要條件（5 個都要勾才能退）

👫 所有權人寬鬆：舊制 §17-2 跟新制一樣，本人或配偶名下都可以退稅。但提醒：夫妻之間贈與土地後再賣，會破壞重購退稅資格，規劃前先諮詢。

📝 填入金額

萬
萬

※ 是「房屋」部分綜所稅，土地部分繳的是土增稅，請切第 3 分頁

萬

📗 土增稅重購退稅（土地稅法 § 35）

跟新舊制無關，只要是賣土地（含房地）一定會繳土增稅。換屋自用住宅用地，2 年內買賣可申請退還。

退稅公式（白話版）：
・新地價 − 舊地價 ≥ 已繳土增稅 → 全額退（退已繳全部）
・新地價 − 舊地價 < 已繳土增稅 → 部分退（只退新舊地價差額）
※ 「地價」指土地公告現值或交易實價，實務金額以「土地」部分為主，房屋本體不計。

✅ 必要條件（5 個都要勾才能退）

⚠️ 同一所有權人（嚴格）：土增稅退稅必須舊屋與新屋是同一人名下！跟房地合一稅不同，夫妻互換不算。例如：賣老公名下舊屋 → 買老婆名下新屋 → 不能退土增稅（但房地合一稅可以退，請切第 1 分頁）。

📝 填入金額

萬

※ 不確定就用「土地公告現值 × 持分」估算，或洽地政事務所

萬
萬
⚠️
3 個重購退稅都有的「追繳警示」
  • ・申請退稅後，新屋2 年（舊制）/ 5 年（新制 + 土增）內不得改變用途、出租、供營業、再次移轉。
  • ・違反就被追繳已退稅額，可能比省到的還痛。
  • ・退稅是「申請」不是自動，要主動向稅捐處 / 國稅局提出。
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我是 陳俊宏，買房宏綠燈 的創辦人。
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⚠️ 試算結果僅供參考，實際應納稅額以稅捐稽徵機關核定為準

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