房地合一稅試算機

賣屋稅金算清楚再決定

📋房地合一稅 2.0（2021/7 起適用）：賣屋有賺錢才課稅，持有越短稅率越高。本試算僅算個人新制（2016/1 後取得的房地）。

✨換屋族可在結果區一併試算『重購退稅』。

⚠️本工具不適用以下情境：法人交易 / 預售屋換約 / 舊制房地（2016/1 前取得）/ 繼承或受贈取得 / 境外居住者，請洽代書或國稅局，也可以直接 LINE 我聊聊。

🏠 賣屋稅金試算

售價（成交價）

萬

取得成本（當初買進的價格）

萬

持有期間（從取得到出售的時間，自動套對應稅率）

年

月

→ 持有 3 年 → 適用稅率 35%（2-5 年）

必要費用（仲介費、契稅、代書費、裝潢費用等）

無單據時按成交價 3% 計算，上限 30 萬

土地漲價總數額（不確定可填 0，可詢問代書）

萬

▸ 三種填法（請依你的情況選）

① 已收到土地增值稅單（最準）
直接抄稅單上「土地漲價總數額」欄位
② 還沒賣 / 評估中（粗估）
＝ (售價 − 取得成本) × 30%
③ 想自己細算
🔗 查公告土地現值（內政部地籍圖資便民查詢）↗ — 可用地址或地段地號查，粗算 (賣出年公告現值 − 取得年公告現值) × 持分面積（m²）
※ 法定算式還要扣改良費 / 工程受益費等，實際金額以稅單為準

已課過土地增值稅的部分可從課稅所得扣除，避免重複課稅

勾選「自住特例」（10% 優惠稅率 + 400 萬免稅額）

需同時符合三個條件：
① 本人 / 配偶 / 未成年子女設籍 + 持有 + 居住滿 6 年
② 出售前 6 年內無出租 / 營業使用
③ 6 年內未曾使用過本特例

勾選「非自願性因素」（5 年內適用 20% 稅率）

即使持有未滿 5 年，若屬下列情況之一，可改適用 20%（不再 45% 或 35%）：
① 非自願離職、調職滿 6 個月
② 鄰居或他人越界占用、無法協議
③ 強制執行或法院拍賣
④ 重大傷病、長期照顧需求
⑤ 家暴 / 保護令
⑥ 因繼承而來的房地
⑦ 共有房地未經同意而被變賣
⑧ 其他經財政部認定的非自願情況
※ 申報時須附證明文件

計算明細

✓ 這個應納稅額對應你會收到的稅單上「個人房地交易應納稅額」欄位。輸入正確（特別是「土地漲價總數額」抄稅單），通常誤差 < 1%。

⚠️

無論有無稅額都要在 30 天內申報（過戶完成隔天起算）：

・未申報罰鍰 3,000 - 30,000 元
・漏報應補稅 → 最高罰漏稅額 3 倍，兩項擇一從重
・單據保留有助於降低必要費用估算誤差

🔄

換屋自住可申請「重購退稅」

如果這次賣屋是為了換屋自住，2 年內「先買後賣」或「先賣後買」都能申請：

・小換大（新屋價 ≥ 舊屋價）：全額退稅
・大換小（新屋價 < 舊屋價）：按比例退 = 新房價 ÷ 舊房價 × 已繳稅額

▸ 算算你能退多少（填新屋價）

萬

※ 此處以「本次售價 vs 新屋價」估算，實務還須符合自住、戶籍、申報等條件

流程細節歡迎找俊宏聊聊。

💬

傳給家人 / 配偶討論

賣房是大決定，先把試算結果傳給家人一起評估再決定。

想跟俊宏做討論，下方聯絡我，我親自回覆你。

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我是 陳俊宏，買房宏綠燈 的創辦人。
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試算之外，我能幫你：

✓ 免費評估你這間房的真實成交行情
✓ 規劃自住特例 / 重購退稅怎麼用
✓ 判斷現在賣 vs 再撐幾年哪個划算

「不為成交而成交，這是我的底線」

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